Частная собственность неприкосновенна?

В каких случаях власть имеет право принудительно отчуждать недвижимое имущество?

Неприкосновенность права частной собственности, в том числе и на объекты недвижимого имущества, закреплена в нашей стране Конституцией. «Никто не может быть противоправно лишен права собственности», – гласит 41-я статья основного закона. И все же время от времени возникают скандалы, когда городские власти всеми доступными им методами принуждают собственников земли, ветхих строений или просто здания, стоящего в неудобном для градостроителей месте, отказываться от своей собственности. В каких же случаях подобные претензии имеют под собой законное основание, а в каких являются грубейшим нарушением закона?

Война и эпидемия - повод для внесудебного отчуждения

Принудительное отчуждение объектов права частной собственности, как объясняют юристы, может быть применено лишь как исключение – в случае крайней общественной необходимости, на основании и в порядке, установленных законом. При этом сторона, принудительно отчуждающая чью-то собственность, обязана предварительно возместить полную стоимость этого имущества. Согласно действующему законодательству, принудительное внесудебное отчуждение имущества допускается лишь в условиях военного или чрезвычайного положения.

Вместе с тем процедуру принудительного отчуждения объекта недвижимости регулируют нормы Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 года. В соответствии с положениями этого нормативно-правового акта, принудительное отчуждение объекта недвижимости, находящегося в частной собственности, при отсутствии согласия собственника и при условии, что такой снос не вызван незаконным строительством объекта, возможно сегодня на таких основаниях:

- выкуп недвижимого имущества в связи с общественной необходимостью земельного участка, на котором оно размещено (статья 351 ГК);

- реквизиция, то есть возмездное отчуждение недвижимого имущества у собственника в случае стихийного бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и при других чрезвычайных обстоятельствах (статья 353 ГК).

Право собственности на здание (сооружение) в связи с выкупом с целью общественной необходимости земельного участка, на котором оно размещено, при отсутствии согласия собственника на его отчуждение, может быть прекращено только по решению суда путем выкупа и с обязательным предварительным возмещением ущерба в полном объеме.

Юристы говорят, что иск о выкупе здания (сооружения) в связи с выкупом земельного участка, на котором оно размещено, может быть подан, в пределах компетенции, органом государственной власти, органом местного самоуправления, принявшим решение о выкупе земельного участка, на котором расположено такое здание (сооружение). При этом орган, принявший решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, обязан в письменном виде сообщить собственнику земельного участка об этом не позже, чем за 1 год до выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью также осуществляется при согласии собственника или по решению суда в порядке, установленном законом (в частности, статьей 350 ГК).

Целями искового производства в данном случае являются установление правового основания для удовлетворения требования о выкупе здания (сооружения), определение размера убытков, подлежащих предварительному и полному возмещению, а также разрешение непосредственно вопроса о сносе недвижимого имущества или переносе его на другой земельный участок.

Требование о выкупе здания (сооружения), расположенного на выкупаемом в связи с общественной необходимостью земельном участке, подлежит удовлетворению судом, если орган власти (местного самоуправления) докажет, что использование выкупленного земельного участка является невозможным без прекращения права собственности на недвижимое имущество. Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются по договоренности с собственником, а в случае спора – судом. В выкупную цену включаются рыночная стоимость объекта недвижимости и убытки (включая упущенную выгоду), причиненные собственнику в связи с принудительным выкупом.

Суд может постановить решение о сносе здания (сооружения), размещенного на земельном участке, подлежащем выкупу, или о переносе его, по желанию собственника, на другой земельный участок и о его восстановлении, если такое возможно. В случае сноса или переноса здания (сооружения) на другой земельный участок собственник здания имеет право на предварительное возмещение причиненного ему в связи с этим ущерба, в том числе расходов на улучшение качеств земельного участка, и упущенной выгоды.

Компенсация не деньгами, а натурой

Лицо, право собственности которого на здание (сооружение) прекращено, имеет право требовать предоставления ему другого, равноценного по качеству, земельного участка в пределах данного населенного пункта. Если собственник земельного участка, подлежащего выкупу в связи с общественной необходимостью, одновременно является и собственником находящегося на нем здания (сооружения), требование о прекращении права собственности на здание рассматривается судом вместе с требованием о выкупе земельного участка.

Если собственник земельного участка, подлежащего выкупу в связи с общественной необходимостью, не является собственником здания (сооружения), размещенного на нем, собственник здания должен быть привлечен судом к участию в деле. До вступления в законную силу решения суда о выкупе земельного участка собственник имеет право распорядиться зданием (сооружением), размещенным на этом земельном участке, по собственному усмотрению.

По словам юристов, в случае стихийного бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и при других чрезвычайных обстоятельствах с целью общественной необходимости недвижимое имущество может быть принудительно отчуждено (реквизировано) у владельца лишь на основании и в порядке, установленных законом (который, к слову, пока не принят), при условии предварительного и полного возмещения его стоимости. Реквизируемое имущество переходит в собственность государства или уничтожается.

В условиях военного или чрезвычайного положения имущество может быть принудительно отчуждено у собственника с последующим полным возмещением его стоимости. При этом военное (чрезвычайное) положение должно быть объявлено государством в установленном законом порядке.

В случае реквизиции имущества его собственник может требовать взамен предоставления ему, по возможности, другого имущества. Оценка, по которой собственнику была возмещена стоимость реквизируемого имущества, может быть обжалована им в суде.

Юридическая консультация: Как теперь оказывать юридические услуги и почему в Украине это так сложно?

После того, как в Украине был принят новый налоговый кодекс, среди владельцев всевозможных предприятий начались разброд и шатание - поскольку многие моменты работы, ранее привычные, теперь стали недоступны по новому законодательству.

Соответственно встал вопрос «что делать?», на который едва ли сможет ответить юридическая консультация вместе с бухгалтерами с первого раза.  Каждый конкретный случай нужно рассматривать отдельно. Кроме того, что изменился налоговый кодекс, нужно будет учесть и изменения, которые будут внесены, или уже внесены в остальные основные законодательные документы.  А поскольку все они принимаются в дичайшей спешке, то немудрено, что возникают определенные коллизии из-за того, что одна статья документа может полностью опровергать другую.

А изменений произошло достаточно много. К примеру, одним из самых важных - изменения касательно работы между фирмами и предпринимателями, работающими на едином налоги. Теперь фирмы, заказывающие юридические услуги у такого предпринимателя более не могут списывать оплату его услуг на валовые расходы. Соответственно надо что-то придумывать, чтобы «и овцы были целы, и волки сыты». Для этого необходимо разобраться в налоговом кодексе и найти возможные дыры. Однако трактование кодекса, вышедшее недавно в трех (!) томах, существенно эту задачу не упрощает

Естественно, практически во всех предприятиях и фирмах выросло недовольство, однако, как мы помним, на митинг на центральной площади страны протестующих пришло не так уж и много.

Конечно, все понимают, что Украине на самом деле необходимы реформы. Причем не косметического, а глобального характера. Этакий генеральный ремонт в безнадежно «убитом» помещении - ведь Украина погрязла в коррупции, теневых схемах и прочих атрибутов совершенно неевропейского государства.

Если не начать что-то менять, ни о каких перспективах евроинтеграции не может быть и речи, о чем неоднократно говорили уже и наши и европейские политики. Но, конечно, хотелось бы, чтобы все реформы проводились обдуманно и взвешенно.

Буквально через день украинский президент Виктор Янукович приедет в Польшу. Среди множества вопросов, которые будут обсуждаться, наверняка будет затронут и вопрос реформ, борьбы с коррупцией и подготовка к европейскому футбольному чемпионату. Этот визит покажет, как Европа воспринимает изменения в Украине и можно будет делать определенные выводы о том, правильно ли движется Украина в своем пути развития.

Следующая статья